|   |   | 

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

2008 krizini öngörerek ekonomi camiasında büyük şöhrete kavuşan Ekonomist Nouriel Roubini'nin dünyada konut balonu olduğunu iddia ettiği ülkeler arasına Türkiye'yi de koyması birçok insanı şaşırtmadı. Çünkü bir süredir Türkiye'de bir konut balonu olduğunu düşünenlerin sayısı arttı.

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

Ancak ekonomistlerin yaptığı son çalışmalar hem Roubini'nin hem de bu kitlelerin inançlarını sarsacak nitelikte.

Konuya ilişkin detaylı bir rapor kaleme alan Finans Yatırım Ekonomisti Burak Kanlı'ya göre Türkiye'de bugün itibariyle bir konut balonundan bahsedilemez. "Birçok ülke ile karşılaştırdığınızda Türkiye'de konut fiyatları hala çok düşük" diyen Kanlı, "Hane halklarının konut talebi de sürüyor. Bu nedenle fiyat artışlarında hala bir alan var" değerlendirmesinde bulundu. Kanlı, konutta balon oluşturacak derecede yüksek fiyat artışlarının genellikle yatırım amaçlı alımlarla olduğunu, ancak Türkiye'de hane halklarının oturma amaçlı yüksek talebinin olduğunu belirtirken bunun konutta Fiyat/Kira oranlarının neden yüksek olmadığını açıkladığını belirtiyor. 


Dünyada konut Fiyat/Kira oranı ya da başka bir ifadeyle konut yatırımının kendini amorte etme yılı ile Fiyat/Gelir oranları balon tartışmalarında en sık kullanılan göstergelerden. Bu oranların ortalamalardan aşırı yüksek olması balon oluştuğunun işareti olarak görülüyor. Kanlı, 112 ülke ile Türkiye'yi karşılaştırdığı çalışmasında, "Dünyadaki pek çok ülke ile karşılaştırdığınızda bu oran oldukça düşük düzeylerde. Hatta gelişmekte olan ülkeler arasında en düşük orana sahip ülkelerden biri Türkiye. Göstergeler Türkiye'de bir balon olabileceği endişeleri için daha çok yol olduğunu gösteriyor" değerlendirmesinde bulundu.

Gayrimenkul değerleme şirketi REIDIN'in, WSJ Türkiye için hazırladığı veriler Türkiye'de Fiyat/Kira oranlarının 2003 yılından bu yana gerilediğini ortaya koyarken, Finans Yatırım raporunu destekliyor.(Grafik-1) İlk kez yayınlanan verilere göre, Ocak 2003 tarihinde Türkiye genelinde 24,2 olan konut Fiyat/Kira oranı Mayıs 2014 itibariyle 17,6 seviyesinde bulunuyor. İstanbul için ise aynı oran, 23'den 17,5'e indi. Buna karşın 2003 yılından itibaren bakıldığında iki trend olması dikkat çekiyor. 2003 yılından küresel krizin patlak verdiği 2008 yılına kadar gerileyen oran, bu tarihten sonra konut kredi faizlerinin düşmesinin de etkisiyle artmaya başlıyor. Örneğinde Türkiye genelinde bugün 17,6 olan için Fiyat/Kira oranı 2009 yılında 15 seviyesine kadar iniyor. Bu tarihten sonra faiz düşüşü ve dolayısıyla konut fiyatlarındaki artış, kira artışlarını geçiyor.


İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Ali Hepsen son 11 yıldaki bu iki dönemi şöyle yorumluyor: "2003-2009 döneminde kira artışı daha yüksekti. Ancak faizlerin ve enflasyonun düşüşe geçtiği ve ortalama aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 0,9'a indiği 2009-2014 arasında konut fiyatlarındaki artış, kiraları aşmaya başladı. "

Bu oranlar yine de sizlere düşük mü geliyor? Muhtemelen İstanbul'da oturanların çoğu daha yüksek olması gerektiği düşünüyordur. İlçe ve semt bazında bakıldığında aslında iki yönlü bir gelişmenin olması göze çarpıyor. Daha detaylı veriler, İstanbul'da daha merkezi semtlerde Fiyat/Kira oranlarının çok daha yüksek seyrettiğini ortaya koyuyor. Örneğin Bebek'te Fiyat/Kira oranı 28,4, Kartal Çarşı'da 26,5, Kadıköy Feneryolu'nda 24,4, Bakırköy ve Ataşehir'de 20'nin üzerinde bulunuyor. Buna karşın biraz daha çevre semtlerde örneğin Beylikdüzü'nde bu oran 14'e kadar düşüyor. Finans Yatırım Ekonomisti Kanlı, semt bazında birçok nedenle Fiyat/Kira oranlarının yükselmiş olabileceğini ancak bunun ülkenin makro görünümünü tehdit etmeyecek boyutlarda olduğunu belirtiyor.

Konutta ilk bakılan gösterge elbette fiyatlar. Son yıllarda hızlı bir artış olsa da reel olarak bakıldığın bu artışın ilk göründüğü kadar yüksek olmadığı anlaşılıyor. 2011'de yüzde 11,3, 2012'de yüzde 11,5 ve 2013 yılında yüzde 13,8 artan ev fiyatlarının reel olarak artışı ise sırasıyla yüzde 0,8, yüzde 5,1 ve yüzde 6 oldu.

(Grafik-4) Odeabank tarafından yılın ikinci yarısına ilişkin yayınlanan strateji raporunda, konuttaki fiyat artışlarının nominal olarak hızlı olmasına rağmen bunun genele yayılan bir balon oluşumundan uzak olduğu kaydedildi.


GRAFİK-5: İnşaat sektörünün GSMH içindeki payı yüzde 5 düzeyinde bulunuyor. Yıllar içerisinde büyük bir değişim görülmüyor.


İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisindeki büyüklüğü de 2004'den bu yana önemli bir değişiklik göstermedi. 2004 yılında Milli Gelir üretiminin yaklaşık yüzde 5'ini oluşturan inşaat sektörü 2013 sonunda yine benzer seviyelerde bulunuyor. (Grafik-5)

Ekonomist Uğur Gürses, sektöre ilişkin tüm verileri değerlendirerek: "Balon konusunda daha tanımında bir tartışma var. Ancak konut kredileri, reel fiyat artışları ve Fiyat/Kira oranlarına baktığımda Türkiye genelinde bir konut balonu olduğunu söyleyemem. Ancak semtler bazında balonlar oluşmuş olabilir."

Not: REIDIN'in Kira/Fiyat oranlarına ilişkin metotolojik açıklaması için tıklayınız .

Kaynak : wsj.com.tr








Güncel Emlak Haberleri

Güncel Emlak Kategorisindeki diğer haberler

  • Sinpaş GYO'da Kaçırılmayacak Fırsat

    Sinpaş GYO'da Kaçırılmayacak Fırsat

    Sinpaş GYO'nun 2016’nın bu son kampanyasında müşterilerine Ağustos ayı fiyatlarıyla Aralık ayı boyunca konut alabilme ve yine 120 aya kadar vadeli ödeme kolaylıkları sunuyor.

  • Kooperatif Nedir?

    Kooperatif Nedir?

    İmece usulü yardımlaşmanın kanuni şekli olarak da görülebilecek kooperatifler hangi organlardan oluşur?

  • Kiralananda Ayıp Nedir?

    Kiralananda Ayıp Nedir?

    Kira ilişkisinde ev sahibi ve kiracı karşılıklı hak ve sorumluluklar taşır. Peki, kiralanan evin ayıplı çıkması durumunda ev sahibinin sorumluluğu nedir?

  • Patrondan Çalışanlarına 240 Konut

    Patrondan Çalışanlarına 240 Konut

    Denizli ve İzmir’de faaliyet gösteren bir tekstil firmasının sahibi, 2004’ten bu yana şirket bünyesinde çalışan 240 işçisine ev yaptırdı.

  • Yılın En Büyük Gayrimenkul Kampanyası

    Yılın En Büyük Gayrimenkul Kampanyası

    Sinpaş Yapı, Çankaya Oran’da yükselen Ankara’ konut projesi Altınoran ve Ankara’nın en çok tercih edilen konut projesi Marina Ankara için liderlere yaraşır bir kampanya hazırladı.

© Copyright 2016 | 3DKonut.com inşaat, konut projeleri ve emlak haberleri platformu bir 3DVisualEarth iştirakidir. | Her Hakkı Saklıdır.