|   |   | 

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

2008 krizini öngörerek ekonomi camiasında büyük şöhrete kavuşan Ekonomist Nouriel Roubini'nin dünyada konut balonu olduğunu iddia ettiği ülkeler arasına Türkiye'yi de koyması birçok insanı şaşırtmadı. Çünkü bir süredir Türkiye'de bir konut balonu olduğunu düşünenlerin sayısı arttı.

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

Ancak ekonomistlerin yaptığı son çalışmalar hem Roubini'nin hem de bu kitlelerin inançlarını sarsacak nitelikte.

Konuya ilişkin detaylı bir rapor kaleme alan Finans Yatırım Ekonomisti Burak Kanlı'ya göre Türkiye'de bugün itibariyle bir konut balonundan bahsedilemez. "Birçok ülke ile karşılaştırdığınızda Türkiye'de konut fiyatları hala çok düşük" diyen Kanlı, "Hane halklarının konut talebi de sürüyor. Bu nedenle fiyat artışlarında hala bir alan var" değerlendirmesinde bulundu. Kanlı, konutta balon oluşturacak derecede yüksek fiyat artışlarının genellikle yatırım amaçlı alımlarla olduğunu, ancak Türkiye'de hane halklarının oturma amaçlı yüksek talebinin olduğunu belirtirken bunun konutta Fiyat/Kira oranlarının neden yüksek olmadığını açıkladığını belirtiyor. 


Dünyada konut Fiyat/Kira oranı ya da başka bir ifadeyle konut yatırımının kendini amorte etme yılı ile Fiyat/Gelir oranları balon tartışmalarında en sık kullanılan göstergelerden. Bu oranların ortalamalardan aşırı yüksek olması balon oluştuğunun işareti olarak görülüyor. Kanlı, 112 ülke ile Türkiye'yi karşılaştırdığı çalışmasında, "Dünyadaki pek çok ülke ile karşılaştırdığınızda bu oran oldukça düşük düzeylerde. Hatta gelişmekte olan ülkeler arasında en düşük orana sahip ülkelerden biri Türkiye. Göstergeler Türkiye'de bir balon olabileceği endişeleri için daha çok yol olduğunu gösteriyor" değerlendirmesinde bulundu.

Gayrimenkul değerleme şirketi REIDIN'in, WSJ Türkiye için hazırladığı veriler Türkiye'de Fiyat/Kira oranlarının 2003 yılından bu yana gerilediğini ortaya koyarken, Finans Yatırım raporunu destekliyor.(Grafik-1) İlk kez yayınlanan verilere göre, Ocak 2003 tarihinde Türkiye genelinde 24,2 olan konut Fiyat/Kira oranı Mayıs 2014 itibariyle 17,6 seviyesinde bulunuyor. İstanbul için ise aynı oran, 23'den 17,5'e indi. Buna karşın 2003 yılından itibaren bakıldığında iki trend olması dikkat çekiyor. 2003 yılından küresel krizin patlak verdiği 2008 yılına kadar gerileyen oran, bu tarihten sonra konut kredi faizlerinin düşmesinin de etkisiyle artmaya başlıyor. Örneğinde Türkiye genelinde bugün 17,6 olan için Fiyat/Kira oranı 2009 yılında 15 seviyesine kadar iniyor. Bu tarihten sonra faiz düşüşü ve dolayısıyla konut fiyatlarındaki artış, kira artışlarını geçiyor.


İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Ali Hepsen son 11 yıldaki bu iki dönemi şöyle yorumluyor: "2003-2009 döneminde kira artışı daha yüksekti. Ancak faizlerin ve enflasyonun düşüşe geçtiği ve ortalama aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 0,9'a indiği 2009-2014 arasında konut fiyatlarındaki artış, kiraları aşmaya başladı. "

Bu oranlar yine de sizlere düşük mü geliyor? Muhtemelen İstanbul'da oturanların çoğu daha yüksek olması gerektiği düşünüyordur. İlçe ve semt bazında bakıldığında aslında iki yönlü bir gelişmenin olması göze çarpıyor. Daha detaylı veriler, İstanbul'da daha merkezi semtlerde Fiyat/Kira oranlarının çok daha yüksek seyrettiğini ortaya koyuyor. Örneğin Bebek'te Fiyat/Kira oranı 28,4, Kartal Çarşı'da 26,5, Kadıköy Feneryolu'nda 24,4, Bakırköy ve Ataşehir'de 20'nin üzerinde bulunuyor. Buna karşın biraz daha çevre semtlerde örneğin Beylikdüzü'nde bu oran 14'e kadar düşüyor. Finans Yatırım Ekonomisti Kanlı, semt bazında birçok nedenle Fiyat/Kira oranlarının yükselmiş olabileceğini ancak bunun ülkenin makro görünümünü tehdit etmeyecek boyutlarda olduğunu belirtiyor.

Konutta ilk bakılan gösterge elbette fiyatlar. Son yıllarda hızlı bir artış olsa da reel olarak bakıldığın bu artışın ilk göründüğü kadar yüksek olmadığı anlaşılıyor. 2011'de yüzde 11,3, 2012'de yüzde 11,5 ve 2013 yılında yüzde 13,8 artan ev fiyatlarının reel olarak artışı ise sırasıyla yüzde 0,8, yüzde 5,1 ve yüzde 6 oldu.

(Grafik-4) Odeabank tarafından yılın ikinci yarısına ilişkin yayınlanan strateji raporunda, konuttaki fiyat artışlarının nominal olarak hızlı olmasına rağmen bunun genele yayılan bir balon oluşumundan uzak olduğu kaydedildi.


GRAFİK-5: İnşaat sektörünün GSMH içindeki payı yüzde 5 düzeyinde bulunuyor. Yıllar içerisinde büyük bir değişim görülmüyor.


İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisindeki büyüklüğü de 2004'den bu yana önemli bir değişiklik göstermedi. 2004 yılında Milli Gelir üretiminin yaklaşık yüzde 5'ini oluşturan inşaat sektörü 2013 sonunda yine benzer seviyelerde bulunuyor. (Grafik-5)

Ekonomist Uğur Gürses, sektöre ilişkin tüm verileri değerlendirerek: "Balon konusunda daha tanımında bir tartışma var. Ancak konut kredileri, reel fiyat artışları ve Fiyat/Kira oranlarına baktığımda Türkiye genelinde bir konut balonu olduğunu söyleyemem. Ancak semtler bazında balonlar oluşmuş olabilir."

Not: REIDIN'in Kira/Fiyat oranlarına ilişkin metotolojik açıklaması için tıklayınız .

Kaynak : wsj.com.tr








Emlak Haberleri

Emlak Kategorisindeki diğer haberler

  • Yerinde Dönüşüm İlkadım'ın Kaderini Değiştirecek
    Yerinde Dönüşüm İlkadım'ın Kaderini Değiştirecek

    Hastane Mahallesi sakinleriyle bir araya gelen İlkadım Belediyesi Başkanı Erdoğan Tok, yıllardır beklenen kentsel yenilenmenin ilk adımını attıklarını ifade ederek, "Hastane ve Kökçüoğlu’ndaki yerinde dönüşüm İlkadım’ın kaderini değiştirecektir" dedi.

  • Aydınlılar Konuta Yatırım Yapıyor
    Aydınlılar Konuta Yatırım Yapıyor

    Türkiye genelinde yılın ilk dört ayında 440 bin 226 konut satışı yapıldı. Aydın’da ise 11 bin 111 konut satılırken, 2016 yılının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre satışların arttığı görüldü.

  • Arkitera Genç Mimar Ödülü 2017
    Arkitera Genç Mimar Ödülü 2017

    Nitelikli ürünler veren genç mimarların tanınmasını sağlamak ve çalışmalarının değer bulması için düzenlenen Arkitera Genç Mimarlık ödülleri için son başvuru tarihi 15 Eylül olarak açıklandı.

  • Bulvar Loft kampanyasında son gün 18 Haziran
    Bulvar Loft kampanyasında son gün 18 Haziran

    Türkiye’nin inşaat devi Akfen İnşaat, İstanbul Levent ve Ankara İncek’ten sonra hayata geçirdiği üçüncü Loft markalı projesi olan Bulvar Loft’un lansmanında verdiği %32’lik kar garantisi üzerine son bir fırsat kampanyası başlatıyor.

© Copyright 2016 | 3DKonut.com inşaat, konut projeleri ve emlak haberleri platformu. | Her Hakkı Saklıdır.