|   |   | 

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

2008 krizini öngörerek ekonomi camiasında büyük şöhrete kavuşan Ekonomist Nouriel Roubini'nin dünyada konut balonu olduğunu iddia ettiği ülkeler arasına Türkiye'yi de koyması birçok insanı şaşırtmadı. Çünkü bir süredir Türkiye'de bir konut balonu olduğunu düşünenlerin sayısı arttı.

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

Ancak ekonomistlerin yaptığı son çalışmalar hem Roubini'nin hem de bu kitlelerin inançlarını sarsacak nitelikte.

Konuya ilişkin detaylı bir rapor kaleme alan Finans Yatırım Ekonomisti Burak Kanlı'ya göre Türkiye'de bugün itibariyle bir konut balonundan bahsedilemez. "Birçok ülke ile karşılaştırdığınızda Türkiye'de konut fiyatları hala çok düşük" diyen Kanlı, "Hane halklarının konut talebi de sürüyor. Bu nedenle fiyat artışlarında hala bir alan var" değerlendirmesinde bulundu. Kanlı, konutta balon oluşturacak derecede yüksek fiyat artışlarının genellikle yatırım amaçlı alımlarla olduğunu, ancak Türkiye'de hane halklarının oturma amaçlı yüksek talebinin olduğunu belirtirken bunun konutta Fiyat/Kira oranlarının neden yüksek olmadığını açıkladığını belirtiyor. 


Dünyada konut Fiyat/Kira oranı ya da başka bir ifadeyle konut yatırımının kendini amorte etme yılı ile Fiyat/Gelir oranları balon tartışmalarında en sık kullanılan göstergelerden. Bu oranların ortalamalardan aşırı yüksek olması balon oluştuğunun işareti olarak görülüyor. Kanlı, 112 ülke ile Türkiye'yi karşılaştırdığı çalışmasında, "Dünyadaki pek çok ülke ile karşılaştırdığınızda bu oran oldukça düşük düzeylerde. Hatta gelişmekte olan ülkeler arasında en düşük orana sahip ülkelerden biri Türkiye. Göstergeler Türkiye'de bir balon olabileceği endişeleri için daha çok yol olduğunu gösteriyor" değerlendirmesinde bulundu.

Gayrimenkul değerleme şirketi REIDIN'in, WSJ Türkiye için hazırladığı veriler Türkiye'de Fiyat/Kira oranlarının 2003 yılından bu yana gerilediğini ortaya koyarken, Finans Yatırım raporunu destekliyor.(Grafik-1) İlk kez yayınlanan verilere göre, Ocak 2003 tarihinde Türkiye genelinde 24,2 olan konut Fiyat/Kira oranı Mayıs 2014 itibariyle 17,6 seviyesinde bulunuyor. İstanbul için ise aynı oran, 23'den 17,5'e indi. Buna karşın 2003 yılından itibaren bakıldığında iki trend olması dikkat çekiyor. 2003 yılından küresel krizin patlak verdiği 2008 yılına kadar gerileyen oran, bu tarihten sonra konut kredi faizlerinin düşmesinin de etkisiyle artmaya başlıyor. Örneğinde Türkiye genelinde bugün 17,6 olan için Fiyat/Kira oranı 2009 yılında 15 seviyesine kadar iniyor. Bu tarihten sonra faiz düşüşü ve dolayısıyla konut fiyatlarındaki artış, kira artışlarını geçiyor.


İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Ali Hepsen son 11 yıldaki bu iki dönemi şöyle yorumluyor: "2003-2009 döneminde kira artışı daha yüksekti. Ancak faizlerin ve enflasyonun düşüşe geçtiği ve ortalama aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 0,9'a indiği 2009-2014 arasında konut fiyatlarındaki artış, kiraları aşmaya başladı. "

Bu oranlar yine de sizlere düşük mü geliyor? Muhtemelen İstanbul'da oturanların çoğu daha yüksek olması gerektiği düşünüyordur. İlçe ve semt bazında bakıldığında aslında iki yönlü bir gelişmenin olması göze çarpıyor. Daha detaylı veriler, İstanbul'da daha merkezi semtlerde Fiyat/Kira oranlarının çok daha yüksek seyrettiğini ortaya koyuyor. Örneğin Bebek'te Fiyat/Kira oranı 28,4, Kartal Çarşı'da 26,5, Kadıköy Feneryolu'nda 24,4, Bakırköy ve Ataşehir'de 20'nin üzerinde bulunuyor. Buna karşın biraz daha çevre semtlerde örneğin Beylikdüzü'nde bu oran 14'e kadar düşüyor. Finans Yatırım Ekonomisti Kanlı, semt bazında birçok nedenle Fiyat/Kira oranlarının yükselmiş olabileceğini ancak bunun ülkenin makro görünümünü tehdit etmeyecek boyutlarda olduğunu belirtiyor.

Konutta ilk bakılan gösterge elbette fiyatlar. Son yıllarda hızlı bir artış olsa da reel olarak bakıldığın bu artışın ilk göründüğü kadar yüksek olmadığı anlaşılıyor. 2011'de yüzde 11,3, 2012'de yüzde 11,5 ve 2013 yılında yüzde 13,8 artan ev fiyatlarının reel olarak artışı ise sırasıyla yüzde 0,8, yüzde 5,1 ve yüzde 6 oldu.

(Grafik-4) Odeabank tarafından yılın ikinci yarısına ilişkin yayınlanan strateji raporunda, konuttaki fiyat artışlarının nominal olarak hızlı olmasına rağmen bunun genele yayılan bir balon oluşumundan uzak olduğu kaydedildi.


GRAFİK-5: İnşaat sektörünün GSMH içindeki payı yüzde 5 düzeyinde bulunuyor. Yıllar içerisinde büyük bir değişim görülmüyor.


İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisindeki büyüklüğü de 2004'den bu yana önemli bir değişiklik göstermedi. 2004 yılında Milli Gelir üretiminin yaklaşık yüzde 5'ini oluşturan inşaat sektörü 2013 sonunda yine benzer seviyelerde bulunuyor. (Grafik-5)

Ekonomist Uğur Gürses, sektöre ilişkin tüm verileri değerlendirerek: "Balon konusunda daha tanımında bir tartışma var. Ancak konut kredileri, reel fiyat artışları ve Fiyat/Kira oranlarına baktığımda Türkiye genelinde bir konut balonu olduğunu söyleyemem. Ancak semtler bazında balonlar oluşmuş olabilir."

Not: REIDIN'in Kira/Fiyat oranlarına ilişkin metotolojik açıklaması için tıklayınız .

Kaynak : wsj.com.tr








Emlak Haberleri

Emlak Kategorisindeki diğer haberler

  • Konut Alırken Bunlara Dikkat Ediyor Musunuz?
    Konut Alırken Bunlara Dikkat Ediyor Musunuz?

    İnsanın hayatı boyunca yapacağı önemli işlerin ilk sırasında kendisine ait bir ev almak geliyor. Gün içerisinde maruz kalınan tüm yorgunluk, koşturmaca ve çalışma hayatımızda sarf edilen fiziksel ve zihinsel yorgunluğa karşı rahatlayabileceğimiz yaşam alanıdır evlerimiz. Peki! bu kadar dikkat edip, çabalayarak edineceğimiz evimizi satınalırken de aynı dikkati gösteriyor muyuz acaba?

  • Sea Homes Yaza Hazır
    Sea Homes Yaza Hazır

    Çeşme Paşalimanı’nda yer alan ayrıcalıklı yaşam projesi Sea Homes, benzersiz manzaralı daireleri ve yüksek standartla sunduğu yeniliklerle yazı karşılıyor.

  • Yanık Ülke Konutları Tamamlandı
    Yanık Ülke Konutları Tamamlandı

    Manisa Büyükşehir Belediyesinin tarihi Kula evlerinin satın alınması ve turizme kazandırılması çalışmaları kapsamında evleri alınan hak sahiplerinin yerleşeceği Yanık Ülke Konutları Projesi, tamamlandı.

  • İpotekli Konut Satışlarına Dikkat
    İpotekli Konut Satışlarına Dikkat

    Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, uygun faiz oranları ile erken yaşta konut sahibi olabilmenin kolaylaştığını belirterek, bu durumun ipotekli satışların payını gün geçtikçe artırdığını söyledi.

  • Yazlık Ev Alacakların Gözde Bölgeleri Hangileri?
    Yazlık Ev Alacakların Gözde Bölgeleri Hangileri?

    Yaz mevsiminin geç gelmesine rağmen yazlık bölgelerde hareketliliğin başladığına dikkat çeken ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, bu yıl en çok talep gören yazlık bölgeler arasında Antalya, Didim ve İzmir’in yer aldığını söyledi.

  • Artık Kiralar da Sigortalanıyor
    Artık Kiralar da Sigortalanıyor

    Herhangi bir sebeple kiranın ödenememesi durumunda mülk sahiplerinin haklarını koruyan kira sigortası, Türkiye’de aktif olarak kullanılmaya başlandı.

  • Sani Şener Körfez Bölgesi’nin En Güçlü 10 Lideri Arasında
    Sani Şener Körfez Bölgesi’nin En Güçlü 10 Lideri Arasında

    TAV Grubu CEO’su Sani Şener, endüstrinin prestijli yayınlarından Construction Week tarafından hazırlanan ve Körfez Bölgesi’nin en etkili 100 iş insanının açıklandığı listede yedinci sırada yer aldı. Şener, son üç yıldır listede ilk 10 arasına giren tek Türk iş insanı oldu.

© Copyright 2016 | 3DKonut.com inşaat, konut projeleri ve emlak haberleri platformu. | Her Hakkı Saklıdır.

footer