|   |   | 

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

2008 krizini öngörerek ekonomi camiasında büyük şöhrete kavuşan Ekonomist Nouriel Roubini'nin dünyada konut balonu olduğunu iddia ettiği ülkeler arasına Türkiye'yi de koyması birçok insanı şaşırtmadı. Çünkü bir süredir Türkiye'de bir konut balonu olduğunu düşünenlerin sayısı arttı.

Türkiye'de Konut Balonu Var'mı?

Ancak ekonomistlerin yaptığı son çalışmalar hem Roubini'nin hem de bu kitlelerin inançlarını sarsacak nitelikte.

Konuya ilişkin detaylı bir rapor kaleme alan Finans Yatırım Ekonomisti Burak Kanlı'ya göre Türkiye'de bugün itibariyle bir konut balonundan bahsedilemez. "Birçok ülke ile karşılaştırdığınızda Türkiye'de konut fiyatları hala çok düşük" diyen Kanlı, "Hane halklarının konut talebi de sürüyor. Bu nedenle fiyat artışlarında hala bir alan var" değerlendirmesinde bulundu. Kanlı, konutta balon oluşturacak derecede yüksek fiyat artışlarının genellikle yatırım amaçlı alımlarla olduğunu, ancak Türkiye'de hane halklarının oturma amaçlı yüksek talebinin olduğunu belirtirken bunun konutta Fiyat/Kira oranlarının neden yüksek olmadığını açıkladığını belirtiyor. 


Dünyada konut Fiyat/Kira oranı ya da başka bir ifadeyle konut yatırımının kendini amorte etme yılı ile Fiyat/Gelir oranları balon tartışmalarında en sık kullanılan göstergelerden. Bu oranların ortalamalardan aşırı yüksek olması balon oluştuğunun işareti olarak görülüyor. Kanlı, 112 ülke ile Türkiye'yi karşılaştırdığı çalışmasında, "Dünyadaki pek çok ülke ile karşılaştırdığınızda bu oran oldukça düşük düzeylerde. Hatta gelişmekte olan ülkeler arasında en düşük orana sahip ülkelerden biri Türkiye. Göstergeler Türkiye'de bir balon olabileceği endişeleri için daha çok yol olduğunu gösteriyor" değerlendirmesinde bulundu.

Gayrimenkul değerleme şirketi REIDIN'in, WSJ Türkiye için hazırladığı veriler Türkiye'de Fiyat/Kira oranlarının 2003 yılından bu yana gerilediğini ortaya koyarken, Finans Yatırım raporunu destekliyor.(Grafik-1) İlk kez yayınlanan verilere göre, Ocak 2003 tarihinde Türkiye genelinde 24,2 olan konut Fiyat/Kira oranı Mayıs 2014 itibariyle 17,6 seviyesinde bulunuyor. İstanbul için ise aynı oran, 23'den 17,5'e indi. Buna karşın 2003 yılından itibaren bakıldığında iki trend olması dikkat çekiyor. 2003 yılından küresel krizin patlak verdiği 2008 yılına kadar gerileyen oran, bu tarihten sonra konut kredi faizlerinin düşmesinin de etkisiyle artmaya başlıyor. Örneğinde Türkiye genelinde bugün 17,6 olan için Fiyat/Kira oranı 2009 yılında 15 seviyesine kadar iniyor. Bu tarihten sonra faiz düşüşü ve dolayısıyla konut fiyatlarındaki artış, kira artışlarını geçiyor.


İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Ali Hepsen son 11 yıldaki bu iki dönemi şöyle yorumluyor: "2003-2009 döneminde kira artışı daha yüksekti. Ancak faizlerin ve enflasyonun düşüşe geçtiği ve ortalama aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 0,9'a indiği 2009-2014 arasında konut fiyatlarındaki artış, kiraları aşmaya başladı. "

Bu oranlar yine de sizlere düşük mü geliyor? Muhtemelen İstanbul'da oturanların çoğu daha yüksek olması gerektiği düşünüyordur. İlçe ve semt bazında bakıldığında aslında iki yönlü bir gelişmenin olması göze çarpıyor. Daha detaylı veriler, İstanbul'da daha merkezi semtlerde Fiyat/Kira oranlarının çok daha yüksek seyrettiğini ortaya koyuyor. Örneğin Bebek'te Fiyat/Kira oranı 28,4, Kartal Çarşı'da 26,5, Kadıköy Feneryolu'nda 24,4, Bakırköy ve Ataşehir'de 20'nin üzerinde bulunuyor. Buna karşın biraz daha çevre semtlerde örneğin Beylikdüzü'nde bu oran 14'e kadar düşüyor. Finans Yatırım Ekonomisti Kanlı, semt bazında birçok nedenle Fiyat/Kira oranlarının yükselmiş olabileceğini ancak bunun ülkenin makro görünümünü tehdit etmeyecek boyutlarda olduğunu belirtiyor.

Konutta ilk bakılan gösterge elbette fiyatlar. Son yıllarda hızlı bir artış olsa da reel olarak bakıldığın bu artışın ilk göründüğü kadar yüksek olmadığı anlaşılıyor. 2011'de yüzde 11,3, 2012'de yüzde 11,5 ve 2013 yılında yüzde 13,8 artan ev fiyatlarının reel olarak artışı ise sırasıyla yüzde 0,8, yüzde 5,1 ve yüzde 6 oldu.

(Grafik-4) Odeabank tarafından yılın ikinci yarısına ilişkin yayınlanan strateji raporunda, konuttaki fiyat artışlarının nominal olarak hızlı olmasına rağmen bunun genele yayılan bir balon oluşumundan uzak olduğu kaydedildi.


GRAFİK-5: İnşaat sektörünün GSMH içindeki payı yüzde 5 düzeyinde bulunuyor. Yıllar içerisinde büyük bir değişim görülmüyor.


İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisindeki büyüklüğü de 2004'den bu yana önemli bir değişiklik göstermedi. 2004 yılında Milli Gelir üretiminin yaklaşık yüzde 5'ini oluşturan inşaat sektörü 2013 sonunda yine benzer seviyelerde bulunuyor. (Grafik-5)

Ekonomist Uğur Gürses, sektöre ilişkin tüm verileri değerlendirerek: "Balon konusunda daha tanımında bir tartışma var. Ancak konut kredileri, reel fiyat artışları ve Fiyat/Kira oranlarına baktığımda Türkiye genelinde bir konut balonu olduğunu söyleyemem. Ancak semtler bazında balonlar oluşmuş olabilir."

Not: REIDIN'in Kira/Fiyat oranlarına ilişkin metotolojik açıklaması için tıklayınız .

Kaynak : wsj.com.tr








Emlak Haberleri

Emlak Kategorisindeki diğer haberler

  • Propa Plus Residence’ta kaçırılmayacak fırsat
    Propa Plus Residence’ta kaçırılmayacak fırsat

    Şehrin merkezi Zincirlikuyu’da konfor ve lüksü bir arada sunan Propa Plus Residence’ta teslime özel yüzde 25 indirim fırsatı başladı. İndirime ek olarak, 24 ay kira garantisi sunan projeyle ev sahiplerinin hem kira garantisinden faydalanıp hem de dairesini kiraya vererek çifte avantaj sağlamaları ve böylece indirim fırsatını yüzde 35’e çıkarmaları mümkün.

  • Bina İnşaatı Maliyeti Arttı
    Bina İnşaatı Maliyeti Arttı

    Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, yılın üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 22,1 artış gösterdi.

  • Turyap 32. Yılını Kutladı
    Turyap 32. Yılını Kutladı

    Gayrimenkul sektörünün en büyük emlak pazarlama ağı Turyap, 32. yılını Türkiye ve yurt dışından 350 temsilcinin katılımıyla Bodrum’da düzenlenen etkinlik ile kutladı.

  • ERA Türkiye, QNB Finansbank’ın Danışmanı Oldu
    ERA Türkiye, QNB Finansbank’ın Danışmanı Oldu

    Gayrimenkulde dünya devi olan ERA Türkiye, QNB Finansbank ile Xclusive Bankacılık & Private Banking üyelerini kapsayan bir anlaşma imzaladı. Anlaşmaya göre ERA Türkiye, QNB Finansbank’ın Xclusive Bankacılık & Private Banking üyelerine gayrimenkul yatırım danışmanlığı yapacak.

  • Cadde 54 Projesi, Sakarya’da Hayata Geçiyor
    Cadde 54 Projesi, Sakarya’da Hayata Geçiyor

    Sakarya’nın en değerli bölgesi Serdivan’da, YU Group Gayrimenkul Yatırım - Turkmall Gayrimenkul Yatırım’ın ortaklığı ve Serdivan Belediyesi’nin girişimiyle gerçekleştirilen Cadde 54 projesi, bölgenin ticaret merkezi olmasının yanı sıra hem sosyal hayatın ve öğrenci nüfusunun yeni merkezi olacak hem de mağazaları ve yaşam alanları ile tüm kente hizmet verecek.

  • Geleceğin Kentleri, Kentlerin Geleceği
    Geleceğin Kentleri, Kentlerin Geleceği

    Yeşil Rapido - Yeşil Binalar ve Ötesi Konferansı bu yıl üçüncü kez düzenleniyor. Konferans, Dünya Şehircilik Günü olarak kutlanan 8 Kasım'da "Geleceğin Kentleri, Kentlerin Geleceği" temasıyla yapılacak.

  • Emlak Komisyoncularının Sorumlulukları Neler?
    Emlak Komisyoncularının Sorumlulukları Neler?

    Gayrimenkul ya da emlak alım satım işlerinde ayrıca kiralanmasında satıcılar ve alıcılar arasındaki ilişkiyi kuran ve bu bağlantıyı yöneten kişiye emlak komisyoncusu adı veriliyor. Günümüzde oldukça popüler bir meslek olan emlak komisyonculuğunun sorumluluklarını biliyor musunuz?

  • Abonelik Sözleşmelerinde Taahhüt Şartları Nelerdir?
    Abonelik Sözleşmelerinde Taahhüt Şartları Nelerdir?

    Elektrik, doğalgaz, su gibi tüketicinin her türlü mal ve hizmeti sürekli veya düzenli aralıklarla edinmesini sağlayan sözleşmelerin belirli şartları yerine getirmesi gerekiyor. Sözleşmelerde sıklıkla karşımıza çıkan taahhütlü aboneliğe ilişkin esaslar da tüketicinin korunması açısından önem taşıyor.

© Copyright 2016 | 3DKonut.com inşaat, konut projeleri ve emlak haberleri platformu. | Her Hakkı Saklıdır.

footer